弁護士ブログ

こんにちは。日本橋人形町の弁護士濵門俊也（はまかど・としや）です。

最近，個人再生に関するご相談が増えています。そこで，今回は，「住宅資金付債権」について説明をします。

１　住宅資金貸付債権とは？

住宅資金貸付債権とは，「住宅の建設若しくは購入に必要な資金（住宅の用に供する土地又は借地権の取得に必要な資金を含む。）又は住宅の改良に必要な資金の貸付けに係る分割払の定めのある再生債権であって，当該債権又は当該債権に係る債務の保証人（保証を業とする者に限る。以下「保証会社」という。）の主たる債務者に対する求償権を担保するための抵当権が住宅に設定されているもの」をいいます。

住宅資金とは，住宅の建設・購入・その敷地や借地権の取得・住宅の改良に必要な資金のうち分割払いの定めがある債権のことをいいます。典型的なものは，住宅ローンです。

住宅ローン以外に各種の費用についてもローンを組んで抵当権を設定している場合もあるかと思いますが，このようないわゆる諸費用ローンは，原則として，住宅資金には当たらないと考えられています。ただし，諸費用ローンであっても，それが住宅の購入などに必要不可欠な費用であれば，住宅資金として認められる場合があります。

また，住宅資金貸付債権というためには，住宅資金の担保のために住宅に抵当権が設定されている必要がありますので，担保権の設定されていない住宅ローンは，住宅資金貸付債権とはいえません。

２　よくある質問

Ｑ　住宅ローンを滞納している場合にも，利用できるのですか？

Ａ　住宅資金特別条項を利用するためには，個人再生が認可された後に抵当権が実行されるおそれがないことが条件となっています。

したがって，住宅ローンを滞納している場合には抵当権が実行されるおそれがありますから，①早期に滞納を解消できる場合か，②住宅ローンの債権者が滞納分も含めた返済計画を承認してくれるような場合でなければ，住宅資金特別条項を利用することができません。

Ｑ　固定資産税を滞納している場合にも，利用できるのですか？

Ａ　先ほどの回答と同じく，固定資産税を滞納している場合には抵当権を実行されるおそれがあるので，①滞納分を早期に解消できる場合か，②税務署（又は市町村役場）の方で滞納分も含めた返済計画を承認してくれるような場合でなければ，住宅資金特別条項を利用することができません。

Ｑ　自宅マンションの管理費を滞納している場合にも，利用できるのですか？

Ａ　マンションの管理費は，法律上，特別の先取特権という担保権の対象となると考えられています。すなわち，マンション管理費は，抵当権と同様に競売等を申し立てて優先的に回収を図ることができる担保権付きの債権であるということです。

そうしますと，管理費滞納があるということは，住宅ローン以外に担保権付債権が実行される可能性があるということとなります。よって，①滞納分を早期に解消できる場合か，②マンション管理組合の方で滞納分も含めた返済計画を承認してくれるような場合でなければ，住宅資金特別条項を利用することができません。

Ｑ　自宅について競売を申し立てられてしまった場合にも，利用できますか？

Ａ　個人再生を申し立てると，その再生裁判所に対して競売手続の停止命令を下すように申し立てることができます。競売手続の停止命令の申立てが認められ，競売手続が停止されれば，住宅資金特別条項を利用することも可能となります。